Wie Angestellte mit 4.800 €+ Brutto in Deutschland mit einer Kapitalanlage-Wohnung tausende Euro Steuern legal zurückholen und gleichzeitig Vermögen aufbauen. Vollfinanzierung möglich.
Alle Zahlen basieren auf vereinfachten Annahmen (5.000 € Brutto, 200.000 € Kaufpreis, 6% Annuität, 4% Mietrendite, Steuerklasse 1, 35% Grenzsteuersatz, 2% Wertsteigerung p.a.). Individuelle Ergebnisse können abweichen. Stand Mai 2026.
Kein Trick, kein Schlupfloch. Das steht so im deutschen Steuergesetz, weil der Staat privaten Wohnraum braucht und Investoren dafür belohnt.
Der Zinsanteil deiner monatlichen Kreditrate ist vollständig steuerlich absetzbar. Bei 200.000 € mit 4,5% Zinsen sind das im ersten Jahr rund 9.000 € die dein zu versteuerndes Einkommen senken.
Du kannst jährlich 2% des Gebäudewerts als Abschreibung ansetzen. Bei 200.000 € Kaufpreis (80% Gebäudewert) macht das 3.200 € steuerlich wirksam · jedes Jahr, 50 Jahre lang.
Hausverwaltung, Reparaturen, Renovierungen, Maklergebühren, Steuerberatung: Alles absetzbar. Summiert sich schnell auf mehrere Tausend Euro pro Jahr.
Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei. Bei einem ETF oder einer Aktie fallen immer 26,375% Abgeltungssteuer an · unabhängig von der Haltedauer.
Ausgangslage: 5.000 € Brutto, Kapitalanlage-Wohnung 200.000 €, Steuerklasse 1.
Vereinfachte Annahmen. Individuelle Ergebnisse können abweichen. Kein Beratungsersatz. Stand Mai 2026.
Ein Bauträger verkauft seine Objekte. Eine Bank verkauft ihre Finanzierungsprodukte. Julian hat kein einziges Produkt zu verkaufen · er ist gesetzlich verpflichtet (§93 HGB), ausschließlich in deinem Interesse zu handeln.
Das bedeutet: Julian zeigt dir auch wenn das Objekt nicht passt. Oder wenn deine Bonität gerade nicht ausreicht. Oder wenn der Zeitpunkt falsch ist. Weil er daran kein Interesse hat dich in etwas reinzubringen das nicht funktioniert.
Jetzt Erstgespräch buchen →Warum Immobilien
Kein anderes Anlageinstrument kombiniert Steueroptimierung, Hebelwirkung, Inflationsschutz und Cashflow in einem Produkt. Das ist kein Marketingversprechen. Das ist Mathematik.
Du investierst 0 bis 30.000 Euro Eigenkapital und kontrollierst ein Objekt für 200.000+ Euro. Der Mieter tilgt dein Darlehen. Du profitierst von der vollen Wertsteigerung auf den Gesamtwert, nicht nur auf dein eingesetztes Kapital. Das nennt sich Leverage, und es ist der Hauptgrund warum die wohlhabendsten Privatpersonen Immobilien halten.
AfA-Abschreibung, Zinsen, Werbungskosten: Der steuerliche Verlust aus Vermietung senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Bei 5.000 Euro brutto und 35% Grenzsteuersatz sparst du im ersten Jahr rund 4.300 Euro Steuern. Dieses Geld bekommst du real zurück, nicht als Versprechen.
Immobilien sind reale Sachwerte. Wenn die Inflation steigt, steigen Mietpreise und Immobilienwerte mit. Dein Tagesgeldkonto verliert bei 3% Inflation jährlich realen Wert. Deine vermietete Wohnung steigt im Wert und erzielt gleichzeitig höhere Mieteinnahmen. Das ist kein Zufall, das ist Struktur.
Bei einem ETF zahlst du auf jeden Euro Gewinn 26,375% Abgeltungssteuer, egal wie lange du ihn hältst. Bei einer Immobilie nach 10 Jahren: null. Auf einen Gewinn von 80.000 Euro sind das 21.100 Euro die du dir sparst. Diesen Vorteil gibt es nur bei Immobilien und physischen Edelmetallen.
Immobilien vs. ETF: Ein ETF auf 200.000 Euro mit 7% Rendite nach 10 Jahren ergibt ca. 393.000 Euro. Davon gehen 26,375% Steuer ab. Eine Immobilie im selben Zeitraum mit 2% Wertsteigerung: 244.000 Euro, steuerfrei. Dazu Mieteinnahmen und Steuerersparnis über 10 Jahre: deutlich effizienter.
Mein Rechenbeispiel anfragen →Das Netzwerk
Was Julian von einem klassischen Makler unterscheidet: Er bringt ein gewachsenes Netzwerk mit, das du als Einzelkäufer nie selbst aufbauen könntest.
Viele attraktive Kapitalanlage-Objekte erscheinen nie auf Portalen. Julians Netzwerk aus Bauträgern, Bestandshaltern und anderen Maklern ermöglicht Zugang zu Objekten bevor sie öffentlich werden.
Julian arbeitet mit ausgewählten Finanzierern zusammen, die Vollfinanzierungen und bonitätsschonende Strukturen ermöglichen, die du als Privatperson nie selbst verhandelst. Mehrere Angebote, echter Vergleich.
Vertrauenswürdige Hausverwaltungen, die du nach dem Kauf übernimmst. Kein Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnungen, keine Handwerkerkoordination. Das Objekt arbeitet für dich, nicht umgekehrt.
Empfehlungen für spezialisierte Steuerberater die Immobilien-Investoren kennen und die Steuervorteile optimal ausschöpfen.
Julian begleitet dich von der ersten Anfrage bis zur Beurkundung und darüber hinaus. Ein Ansprechpartner, keine Weiterleitungen.
Für wen
Häufige Mythen
Nein · Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital sind Stand Mai 2026 mit den richtigen Bankkontakten noch möglich. Abhängig von deiner Bonität, deinen bestehenden Verbindlichkeiten und dem Objekt. Julian prüft das konkret mit deinen Zahlen im Erstgespräch.
Als Faustregel: ab rund 4.800 € Brutto monatlich (ca. 3.000 € Netto). Darunter ist der steuerliche Hebel zu klein und die Bonität für die meisten Banken zu gering. Darüber macht die Steuerstrategie mit jeder Einkommensstufe mehr Sinn.
Das hängt vom Objekt ab, nicht nur von den Zinsen. Wenn Mietrendite, AfA, Zinsen und Steuerersparnis zusammengerechnet zu einer Eigenbelastung von 200:250 €/Monat führen · dann bist du nicht riskant, dann baust du Vermögen. Julian rechnet das konkret durch bevor du irgendeine Entscheidung triffst.
Das Erstgespräch ist komplett kostenlos. Julian wird über Provision vom Anbieter vergütet. nicht von dir. Als unabhängiger Makler nach §93 HGB ist er verpflichtet, dir das vollständig transparent zu machen. Im Gespräch erklärt er dir genau wie das funktioniert.
Ja. Als Kapitalanlage kaufst du nicht zum Selbstbewohnen, sondern zur Vermietung. Du musst nicht in Frankfurt wohnen. Die Beratung läuft auch online oder per Telefon · Julian arbeitet mit Kunden aus dem gesamten deutschsprachigen Raum.
60 Minuten mit Julian. Er rechnet konkret durch was in deiner Situation möglich ist, und sagt dir ehrlich wenn es gerade nicht passt.
Kostenloses Erstgespräch sichern →Alle Berechnungen dienen der unverbindlichen Orientierung und stellen keine Anlage- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Informationen wende dich an einen unabhängigen Makler wie Julian Böse (§34c GewO) oder einen Steuerberater. Stand Mai 2026.