Frankfurt ist nicht München. Und Frankfurt ist nicht Gelsenkirchen. Es ist ein Sonderfall im deutschen Immobilienmarkt, weit mehr als nur die Finanzhauptstadt mit teuren Penthäusern.
Ich lebe hier, arbeite hier und habe selbst Objekte hier. Was ich dir sage, kommt nicht aus dem Hochglanz-Prospekt.
Warum Frankfurt anders ist
Frankfurt hat eine Eigenschaft die viele Städte nicht haben: stabile Nachfrage von Menschen mit gutem Einkommen. Finanzbranche, Unternehmensberatungen, Pharma, Logistik, Lufthansa-Hub. Die Fluktuation ist hoch, was für Vermieter eigentlich gut ist.
Gleichzeitig: Frankfurt ist nicht überteuert in dem Sinne wie München oder Hamburg. Es gibt noch Objekte mit realistischen Mietrenditen in gut angebundenen Lagen. Man muss nur wissen wo man sucht.
Welche Lagen für Kapitalanleger funktionieren
Frankfurt-Sachsenhausen und Bornheim: Gute Mischung aus Mietrendite und Lagequalität. Attraktiv für gut verdienende Mieter, nicht übermäßig teuer, gute ÖPNV-Anbindung.
Eschborn, Bad Vilbel, Offenbach: Das Frankfurter Umland wird unterschätzt. Wer günstigere Kaufpreise mit Frankfurt-Nähe kombiniert, kommt auf bessere Mietrenditen als im Frankfurter Kerngebiet.
Gallusviertel: Im Wandel. Teurer als früher, aber immer noch Potenzial für die nächsten 10 Jahre wenn man jetzt kauft.
Nicht jede Lage ist gleich
Sachsenhausen-Süd kauft man für die Lagequalität. Offenbach kauft man für die Rendite. Beides kann sinnvoll sein, aber aus verschiedenen Gründen.
Was du vermeiden solltest
Luxussanierte Altbauten in Premiumlagen: Der Kaufpreis liegt so hoch dass die Mietrendite oft unter 2 % fällt. Das ist kein Investment, das ist Liebhaberei.
Objekte ohne Hausverwaltung: In Frankfurt mit seinen oft großen WEGs ist eine professionelle Hausverwaltung kein Luxus, sondern Notwendigkeit. Fehlt sie, übernimmst du deren Arbeit.
Objekte ohne Rücklage: In älteren Bestandsgebäuden kommen Sanierungskosten. Wer nicht weiß wie die Instandhaltungsrücklage der WEG aussieht, kauft die Katze im Sack.
Mietrendite vs. Wertsteigerung: der Trade-off
In Frankfurt gibt es grob zwei Strategien:
Strategie 1: Mietrendite priorisieren. Objekte im Umland oder in aufstrebenden Stadtteilen. Kaufpreis-Mietrendite-Verhältnis besser als 4 %. Mehr laufender Cashflow, weniger Wertsteigerung.
Strategie 2: Wertsteigerung priorisieren. Objekte in gefragten Lagen. Niedrigere Mietrendite (3 bis 3,5 %), aber langfristig starke Wertentwicklung. Mehr eigene monatliche Belastung, aber mehr Eigenkapital nach 10 Jahren.
Was richtig ist, hängt von deiner Situation ab: Einkommen, Steuersatz, Liquidität, Zeithorizont.
Wie ich Objekte für Kunden finde
Ich bin kein Bauträger. Ich verkaufe dir kein Objekt um eine Provision zu kassieren. Ich bin unabhängiger Makler der mit dir gemeinsam sucht, analysiert und entscheidet ob ein Objekt wirklich zu deiner Situation passt.
Das bedeutet: Ich zeige dir auch die Objekte die nicht passen. Und die Rechnung die zeigt dass ein Objekt zu teuer ist. Das ist kein netter Bonus. Das ist der strukturelle Unterschied zwischen einem unabhängigen Berater und einem Verkäufer.